店面

初步談好了













不過小馬也不能看 就覺得有點懶得打這篇呢

總之跟預期的差不多 雖然沒有任何殺價空間
但也沒有超出預期的漲價 或是額外條款
沒有想像中的好殺價之類的 不過談起來我覺得頗輕鬆

原本是約三點左右 但因為要卡外送 又有個客人一直沒來
就跟木瓜先出發去外送 只好讓驢子等客人
送完一圈再繞去物件管理者那

然後剛好他也在跟一位客戶大談論超九
所以我們到了 雖然已經3:40還是等到快5點 四點多
物件管理者才終於是結束上一個跟我們談

因為感覺要等很久 搓和很久 也沒看到房東 不太確定狀況
所以開頭我最先想跟他確認的 是房東今天會不會來是代理到可以談甚麼
結果是全權委託型的 聽到就 恩~~好~~ 這個好
起碼不是那種一半一半還要橋很久的
全權委託的 通常代理人就可以談好一大半
 中間跟房東溝通的時間跟穩定度也高很多

等他忙完了跟他談 也很專業 所以不太需要擔心
雖然感覺很明顯的談判桌上的FU 不過我不討厭 這就是真正的商業阿
坐下來5秒內就可以感受的 專業的眼神直盯著我到有點刺眼
談起來也是沒啥廢話 都簡略的用字用句
整體語氣跟肢體動作也很漂亮的表示出 沒有要讓價的意思
雖然理論上還是可以凹看看拉 不過這邊也不能太過份呢
總是不太喜歡太凹人 只要價格有誠意 其實真的不用去硬砂

我還是喜歡談完 兩邊都覺得相談甚歡 大家都可以接受的結果最好
過程就太個人感受也不太能靠現在的文字能力表達出來
只能說 一貫上 在外面我們中就目前都是年輕人的角色
所以跟木瓜出去跟人家談事情 也都就是只能擺出 恩 菜逼八的感覺
都是 虛心一點不要太招搖 也不能玩太硬 要要求讓價用求的比較好
看能不能給年輕人創業一點優惠或是好處這樣

討論第一點 約期長短
因為有管理費1000 所以開場一定是討論有沒有包在18000理
沒有 好 那就是一個月總額19000 約會簽18000 管理費自付
老實說就是當初他開的19000價碼 老實說部是可以砍的最低價格

但其實這方面 我們也很OK可以大方接受的原因是
我們自己設定是 不要被超過20000 就算是總額20000我們也得含恨吃下
一來時間不夠了 二來這地點物件條件太適合我們
市場上 即便是20000 這物件也是最適合與超值
理性上用數字在判斷 甚至最高到22000我們應該都還是會吃下
19000跟當初他報價給我們的一樣 所以可以接受

這數字也很微妙 老實說 現在市場上整體景氣太差 消費力太弱
開業的創業的 尤其民生方面的 都是慘兮兮 老店都可能開始虧開始倒
新手 跟剛創業的 或是小本的 更不要說了 滿滿的倒店頂讓
所以持續下來 今年的房租其實已經開始調降了
他那間雖然大 但是卻是最邊間 需要人流的其實不夠好 但對我們來說卻正好
我們需要空間 需要靠近側邊樓梯 所以這間頂好
他要是不租給我們 其他會去跟他租的 老實說 超少 可能還要拖好幾個月
而且他畢竟管這裡很多物件 也熟悉市場
他也很懂 太高 租的也是一年內就倒 一樣整個社區發展不起來
只是讓長期 大家越來越看衰 租金越跌越兇難成交而已

另外一點 因為是代理人 說穿了 談高了他也收不到額外的錢
對他來說 談高也只是為了讓房東點頭 他還是取得搓何才是最好的
所以兩邊他都需要去談一些條件 想辦法讓兩邊可以有共同談成的均衡點
而因為不是死有錢 死要錢的房東談 很多事也就好談多了

比起錢 怕的是麻煩 糾紛 出爾反爾 有的沒得找麻煩
所以一開始其實就打算 就算價格上被吃豆腐一些也沒關係
相對的 我只要對方能保證一些正常使用跟方便給我們就好
不要跟我囉哩叭縮的

這點倒是不用講 因為是出租店面 業者大哥也很懂
對談中就都是預設好會給我們那些方便
大家可能站在做生意的角度 以為理所當然
實際上可不是 多的是房東龜毛東龜毛西
事前不講好 後來才一堆限制綁手綁腳
這個因為是投資客的FU 給物業就很方便
這才是我們最需要的重點 所以錢方面好談

而且他也給我們一點好處吸引我們
簽兩年的話 他說會幫我們爭取 第一年便宜一千塊
也就是12000的折價 沒車位是小可惜
不過我們地下的車位也都租出去了
我們也不無理取鬧 誰不知道 車位可比店面好租 搶手多了 wwww

談的過程 我也都只是希望展現 雖然我是新手 不太會講會談判
但是整個商業的運作 邏輯 我是知道的 我也知道搓和平衡交易這回事
該我爭取的 我需要的我會講 該給你給房東的 我會給 不會去跟你凹
希望藉這樣 釋出訊息 大家都是懂這個的話 不用那麼堤防我
好好愉快的談好大家可以接受的條件就好

所以 簽約時間可以是1 or 15 所以我們可以簽5/15
這點不用去煩惱跟吵 爽 (物業表示：反正不是我的錢)
雖然看似平凡的點 但其實很優 現在才四月中
等於不用承擔甚麼時間跟風險 就能拿到最接近我們租約5/25的簽約日
這點來說很漂亮 幾乎沒有浪費損失時間
要是有的房東跟你凹四月或是5/1就簽 其實就是白白損失時間

而且我們雖然5/15以後才會進駐
但是可以先拿遙控器 場勘 跟請水電師傅估價 甚至是電力跟水表動工
這些地方都是很大的重點 其實我們最想要的就是這些優惠
能夠方便我們整個搬遷作業 又不用多簽一個月就為了處理這些事情
幾乎是等於賺到一個月的價值
找到能讓人好好為了開店動工準備的才是真的可貴

代理人也講了 基本上退租是要還原房屋原貌
所以有裝潢的話 都要拆掉 所以他X裝是一筆拆也是一筆
雖然是共識 但是其實很多店家 倒了誰理你 就去跑路 留一堆裝潢給房東拆
這點是房東怕的 所以押金平常是兩個月
但是 有輕裝潢要三個月 甚至重裝潢要四個月押金 以防被跑路損失太大
所以最後這裡 房東希望我們繳三個月押金
這點因為我自己有錢可以周轉公司 所以我個人是爽快答應
多花一個月押金 能換到對方的信任也是很重要的
約定間的許多隱藏好處 都是基於信任跟道義的
實際上合約裡 你是沒有這些東西的 所以開頭先維護好彼此關係是很重要的
而且押金就只是讓對方減少風險 我們只是現金流動降低
但可以換到的潛在好處來說 是完全可以去給的 這裡不給失去對方信任
未來可能的潛在風險反而是我們也承擔不起的
我們想做起來這事業 物業也希望我們做得起來

另外物業一開始就說了 長約的話也可以簽 房東不排斥
這其實是讓利條款 也告訴我們他跟房東凹好 第三年漲幅在10%內
一二年希望保持19000原價 其實對房東來說是滿可憐的
10%代表的是 第三年你想漲連2000都沒有
那個點如果火起來 說穿了 房租翻倍都不奇怪 關於這方面的理解
對談中我也跟物業述說了一個 我懂 的概念

一年沒折價1000*12個月 兩年有 三年要再談第三年漲幅部分的約定
基於省下麻煩之類的 來回房東跟我們的中間溝通
我跟木瓜都覺得 還是先兩年就好了 比較好談
雖然"理論上" 應該是能簽多長簽多長 把租金調漲能力壓下來
但以現在台灣跟市場低迷 五年內我真的都不擔心
就算真讓我們把這商場的氣氛跟經濟帶起來
那我也甘願付漲價的部分 代表我們應該是有額外賺錢
如果人潮都來了 我們還賺不到那額外的漲幅 那也不要做了
大家還是收一收回家吧

如果沒有實質利潤上漲 整個商場都只是虛榮
那也不會有啥調漲 因為大家其實沒賺 久了還是會回到均衡點

有趣的是 我根本不怕兩年後的重新議價
如果漲了 代表這點很OK 開始發揮實力了 我多付幾千完全沒問題
說穿了 我還怕兩年後 市場更低迷 你還得降價求我們留下
要不是他很靠近靜宜門口的商圈 我還只想簽一年呢
賭漲還賭跌 這種非市區店面行情 穩穩賭跌阿
不說別的 我們現在房東就已經降兩千來問我們要不要留了
可見比起去年 今年店面市場又更慘淡了

前兩年 雖然經濟已經不好了 但大家還在撐 反應還沒出來
今年的店面租金 已經開始很反應這幾年的慘淡了
因為大家都已經撐到撐不住退場 店面開始供過於求
有些都只是在硬撐高價 實際上都要再掉個一兩千甚至更多才是合理價


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今天談完  回頭想想檢視幾遍談的內容
以目前這樣來說 我覺得很滿意 沒有啥缺失或是後悔的地方
也就是說 我跟木瓜討論規畫了的那些談判上的可能跟預期
今天是完全符合我們預期跟發揮

對方的表現 也是最高規格
因為他拿到了差不多 "求租出去"的最高市場價
我相信這價碼 應該是方便成交的最高價了 實際上真的可以在低
但是那樣就偏成他房東那邊不好橋 房東會很猶豫跟不肯

而在高 就變成我們會猶豫 他也知道抓到兩萬那個點會差很多
19000跟20000的差別 19000成交能力一定高得很多
可想像 他也說服了房東別去貪那1000
光早一個月租出去 你就賺回一年以上的1000塊 店面尤其沒租出去最傷
所以甚至可以談到第一年折價1000 為了求兩年約
因為能長期穩定租出去 不斷掉 中間的真正利潤大多了
你只要空一個月虧的租金 就不知道要靠多少價差補回來
斤斤計較那點價差是很蠢的

同樣的我這邊也不會為了省那一個月一兩千 一年不到兩萬塊
跟人家斤斤計較 我CARE的就是各種方便 橋好規則跟風險降低
能找到能互相信任給予方便的房東對我們比較重要
有專業的全權委託人在中間管理跟溝通 也是一大優點
這讓整個事情變得很商業 他幫我們拿到各種方便
我們繳錢繳的甘願 房東也穩穩的收錢就不要擔心這邊有得沒得就好
物業大哥就是要能 橋好房東房客 確認好兩邊都是有邏輯可以講好的人
他也在看我們會不會亂搞跟跑路 這也是為什麼該給點誠意的時候我肯給

這物件我估是17000-22000左右 是合理成交價
中間的價值當然因人而異 大多行業無法出到兩萬
因為是太偏的邊間 根本沒人流
真的不奢望能凹到17000這種神數字
avg. 18500 for 2years 我很滿意了 希望能順利簽下

雖然會比現在的貴(總體) 但大空間跟好地點
終於能讓我們挑戰更大規模了 如果沒有挑戰的機會
現在的規模已經到快極限 而且早就一算再算 是個沒搞頭的程度
不擴大還想costdown 就不如大家收一收考公職吧

雖然接下來有很多很累人跟麻煩的事
真是還好有木瓜 這些阿雜事都他在處理
要我一個人去搞這些東西 我就不行了
起碼店面總算是有幫到忙 搞下這間好東西 也談的順利



期待小馬七月來台中找我聊聊天
一點都不喜歡工作 但我喜歡做生意的感覺
整個找店面
牽涉到規劃成本 未來規模 計畫彈性 設備擺放 採購 擴充
產能與業務 產品產業方向 多角化與否 人員背景因素
可承受的轉換時間差

並不是真的就是 找 便宜 就好 這可不是找套房
邊找的過程中 早就在各種議題先討論不知道多少時間
去估算價值 評估每一間的適合度 我們希望得是甚麼
有了這些準備 你才真的準備好可以去好好跟人家談租店面
不然真的是心理連個底都沒有 怎麼談價碼

果然家族從小的餌毒目染跟接觸 血緣的繼承
終究還是吳家之後
慶幸的是 我應該就是最後一代了
現在生活太辛苦了 人類還是少一點數量吧
雖然依然會有下修障礙(類似新資僵固)
但我認為這才是正確的方向